こんにちは、かずきです。
「不動産投資を始めたいけど、どんな物件を買えばいいのか分からない」
これは、私自身も最初にぶつかった悩みでした。
特に、副業禁止の公務員やサラリーマンの場合、
「絶対に失敗できない」
というプレッシャーがあります。
普通の副業なら、
最悪失敗してもやり直せるかもしれません。
ですが、不動産投資は金額も大きい。
しかも、
- 家族
- 本業
- 銀行
- 住民税
- 将来設計
すべてが関わってきます。
だから私は最初から、
「会社を卒業できる物件か？」
という視点で、物件を選んできました。
現在、私は、
RCマンション2棟
戸建10棟
を運営しています。
その中で、絶対に譲らない基準が3つあります。
今日は、その話をします。
地方では「駅」より“駐車場”を見ろ
不動産投資では、
「立地が9割」
と言われます。
これは間違っていません。
ただし、地方では“見方”が違います。
東京や大阪なら、
- 駅徒歩5分
- タワマン
- 都心立地
が強いかもしれません。
ですが、岐阜や三重のような地方では、
“車社会”
です。
つまり、
「駐車場が足りない」
だけで入居が決まらない。
私はここをかなり重視しています。
具体的には、
“1戸につき2台以上”
を意識しています。
地方では、
夫婦それぞれ車を持つ
のが普通だからです。
逆に、
「利回り20％！」
みたいな物件でも、
- 過疎地
- 駐車場不足
- 人口減少エリア
なら、私は基本スルーします。
なぜなら、
“埋まり続けること”
の方が、利回りより重要だからです。
不動産投資は、
「買う」
より、
「埋まり続ける」
方が圧倒的に大事です。
私が“RCマンション”にこだわった理由
私は、マンションならRC（鉄筋コンクリート）をかなり重視しています。
理由はシンプルです。
“脱サラに必要だったから”
です。
当時の私は、
「会社に依存せず生きたい」
という気持ちがかなり強かった。
そのためには、
毎月のキャッシュフロー
が必要でした。
ここで重要になるのが、
“融資期間”
です。
例えば、
- 木造 → 耐用年数22年
- RC → 耐用年数47年
という違いがあります。
RCは融資期間を長く取りやすい。
つまり、
毎月の返済額を抑えやすい
んです。
これはかなり大きい。
例えば同じ家賃収入でも、
返済が少なければ、
手元に残る現金が増える。
つまり、
「会社を辞められる速度」
が変わるんです。
さらに地方RCは、
積算評価
が出やすい。
つまり銀行評価が高く、
融資を伸ばしやすい。
私はここをかなり意識していました。
私は“利回り”をそこまで見ていない
初心者の頃って、
「利回り何％ですか？」
をかなり気にしますよね。
ですが今の私は、
“表面利回り”
をそこまで重視していません。
なぜなら、
“返済比率”
の方が大事だからです。
返済比率とは、
毎月の返済 ÷ 家賃収入
のこと。
例えば、
利回り15％
でも、
返済比率70％
ならかなり苦しい。
修繕が来た瞬間、
一気にキャッシュが飛びます。
私は基本、
“返済比率50％以下”
をかなり意識しています。
つまり、
「どれだけ手元に残るか」
を重視している。
不動産投資って、
“家賃年収”
より、
“手残り”
の方が大事なんですよね。
結局、一番大事なのは「立地」
ここまで3つ話しましたが、
結局、一番重要なのは何か？
と聞かれたら、
私は迷わず、
「立地」
と答えます。
建物は直せます。
融資条件も交渉できるかもしれません。
でも、
“場所”
だけは変えられません。
だから私は、
「安いから買う」
ではなく、
「埋まり続ける場所か？」
をかなり重視しています。
最初は“小さく始める”でいい
ここまで読むと、
「いきなりRCなんて無理…」
と思う方もいるかもしれません。
ですが、私も最初は、
500万円の築古戸建
からでした。
平日は公務員。
土日はDIY。
かなり泥臭かったです。
でも、その経験が、
後のRC購入につながりました。
だから私は、
最初は地元の築古戸建
をおすすめしています。
実際に運営すると、
- 地域ニーズ
- 入居者層
- 家賃感覚
- 修繕感覚
がかなり分かるようになります。
この“現場感覚”は強いです。
不動産投資は、“人生を変える物件選び”
不動産投資は、
「どれだけ儲かるか」
だけではありません。
特に、副業禁止の公務員やサラリーマンにとっては、
“会社依存から抜けられるか”
が重要です。
だから私は、
- 埋まり続ける立地
- 長期融資できるRC
- 手残り重視
を軸にしてきました。
不動産投資は、
人生を変える力があります。
ただし、
“何を買うか”
で未来はかなり変わります。
このブログでは今後も、
- 副業禁止でも始める方法
- 地方RC戦略
- 融資
- 身バレリスク
- 脱サラ
- 出口戦略
などを、実体験ベースで発信していきます。
同じように、
「この働き方を一生続けたくない」
と思っている方の参考になれば嬉しいです。
