1. 定年までこのストレスに耐え続ける？今の環境から1日も早く抜け出したいあなたへ
こんにちは、かずきです。
「このまま定年まで働き続けるのか…」
私は公務員時代、毎日のようにそう考えていました。
朝起きるだけで重い。
人間関係にも気を遣う。
責任は増えるのに、自由はない。
しかも副業は禁止。
「収入を増やしたい」と思っても、会社や役所にバレるのが怖くて動けない。
当時の私は、不動産投資に興味を持ちながらも、一歩を踏み出せずにいました。
ですが、結論から言います。
副業禁止の公務員や高属性サラリーマンでも、不動産投資で人生を変えることは可能です。
実際、私は公務員として働きながら不動産投資を始め、7年で脱サラしました。
現在はRCマンション2棟と戸建10棟を運営し、家賃年収は約3,000万円。
会社に縛られない働き方を実現しています。
もちろん、無計画に進めたわけではありません。
「副業禁止」という壁を理解した上で、合法的に、慎重に、戦略的に進めました。
この記事では、私自身が実践してきた
“身バレを防ぎながら最短で脱サラするための不動産投資戦略”
をリアルにお伝えします。
2. なぜ不動産投資は「副業禁止」でも合法的に認められるのか？
人事院規則の「5棟10室・年収500万円」ルールを徹底解説
公務員の副業禁止について調べると、必ず出てくるのが
- 5棟10室
- 年収500万円
という基準です。
これは人事院規則に基づく、不動産賃貸業の目安です。
簡単に言うと、
- 独立した家屋なら5棟未満
- アパート・マンションなら10室未満
- 家賃収入500万円未満
この範囲であれば、「資産運用の範囲」とみなされるケースが多いと言われています。
つまり、公務員でも一定範囲の不動産投資は、制度上完全に否定されているわけではありません。
ここを誤解している人が非常に多いです。
「副業禁止＝不動産投資も全部アウト」
ではないんです。
5棟10室を超えても諦めない！「承認申請」を通すためのポイント
実は、5棟10室を超えたら即アウトというわけでもありません。
一定条件を満たし、適切に承認申請を行えば認められるケースもあります。
特に重要なのは、
- 自主管理をしない
- 管理会社へ委託する
- 勤務に支障を与えない
- 投機的ではなく資産形成目的
という点です。
つまり、「大家業を本業化している」と見られないことが大切なんですね。
私は当時、ここをかなり慎重に考えていました。
なぜなら、公務員は“疑われること自体”が精神的ストレスになるからです。
だからこそ、後で説明する「管理外注」と「法人戦略」が非常に重要になります。
ちなみに、私は法人戦略をとって、「承認申請」も行っていません。職場に不動産投資を行っていること自体知られることが嫌だったからです。（同じ方法を取られる方は、自己責任でお願いします。）
高属性サラリーマンの就業規則と不動産投資（投資と副業の違い）
これは公務員だけではありません。
大企業サラリーマンでも、副業禁止規定を気にしている方は非常に多いです。
ただ、ここでも重要なのは
「労働型副業」なのか
「資産運用」なのか
という違いです。
例えば、
- Uber配達
- 動画編集
- せどり
- 業務委託
こうした“労働”は副業と判断されやすいです。
一方で、不動産賃貸業は資産運用として扱われるケースがあります。
特に高属性サラリーマンは、銀行評価が非常に高い。
つまり、副業禁止で苦しんでいる人ほど、本来は不動産投資と相性が良いんです。
3. 【最重要】職場や税務署への「身バレ」を徹底的に防ぐ2つの対策
対策①：住民税の「普通徴収」切り替えで会社に気付かせない
副業が会社にバレる最大の原因。
それが「住民税」です。
不動産を個人名義で購入する場合、注意が必要です。
私は全ての物件を法人で購入しているため、この点については問題は生じませんでした。
会社員の住民税は通常、給与から天引きされています。
ところが、不動産所得が増えると住民税額が上がる。
すると経理担当者が
「あれ？この人だけ住民税高くない？」
と気付く可能性があるわけです。
そこで重要なのが、確定申告時の「普通徴収」です。
給与以外の所得にかかる住民税を、自分で納付する形に切り替える。
これだけでも、身バレリスクをかなり下げられます。
もちろん自治体によって運用差もあるため、最終的には税理士へ確認してください。
ですが、この知識を知らないまま始めると危険です。
対策②：家族名義（妻・親）での法人設立・物件所有のメリットと注意点
私自身が最初に行ったのが、この戦略でした。
1棟目から、妻を代表にした合同会社を設立。
私は出資者として参加しました。
そして、法人名義で物件を現金購入したんです。
理由は明確です。
「身バレの防止」
と、重要なのが
「不動産賃貸業の実績を法人として作るため」
でした。
不動産投資は、最初の1棟よりも
融資を使う“2棟目以降”の方が重要です。
銀行は、
- 家賃収入
- 稼働率
- 管理状況
- 決算内容
を見ています。
つまり、まず小さく法人実績を作ることで、将来の融資戦略が一気に有利になるんです。
私はまず現金購入で法人の決算書を1期分作りました。
その決算書を持って銀行へ融資相談に行き、そこから一気に拡大していきました。
これは、副業禁止の公務員でも比較的進めやすい王道戦略の一つだと思っています。
ただし注意点もあります。
名義だけ家族にして、実態が完全に本人運営だと問題視される可能性もあります。
この辺りのリスクを０にはできませんが、私は７年間バレずに脱サラまで行きましたので、自己責任で進めてください。
4. 精神的・肉体的限界から「最短で脱サラ」するための物件選び戦略
時間がない公務員に「自主管理」は無理！「管理外注」でストレスフリーに運用する
副業禁止の人ほど、本業が忙しい。
だから私は断言します。
RCやアパートなどの集合住宅の自主管理はおすすめしません。
夜中の電話。
クレーム対応。
退去立会い。
これを本業と両立するのはかなり厳しいです。
私もRCについては管理会社へ外注していました。
多少管理費を払っても、
- 精神的負担を減らす
- 本業に集中する
- 家族との時間を守る
こちらの方が圧倒的に重要だからです。
ちなみに、戸建は自主管理でオッケーです。
なぜなら、戸建は入居者が自分の家という感覚が強いためか、多少の不具合があっても入居者自身で解決してくれるケースが多く、入居者からの連絡もほぼ無いからです。
融資を引きやすい高属性を活かした一棟RCマンション戦略
公務員や大企業勤務の最大の武器。
それは「属性」です。
実は、銀行は非常に見ています。
私は地方で2億円超の融資を引きました。
その土台になったのは、公務員属性でした。
特にRCマンションは、
- 融資期間が長い
- 積算評価が出やすい
- CFが安定しやすい
という特徴があります。
私は地方RCを軸にしながら、返済比率50％以下を基本条件にしていました。
“キャッシュフローで生き残ること”を最優先したんです。
地方戸建てを組み合わせて手堅くCFを増やす方法
一方で、RCだけに依存するのも危険です。
だから私は戸建も組み合わせました。
地方戸建は、
- 利回りが高い
- 現金購入しやすい
- リスク分散になる
というメリットがあります。
RCで加速し、戸建で守る。
このバランスはかなり重要だと思っています。
5. 一歩を踏み出せない人が今すぐやるべき3つのアクション
① まずは自分の「融資可能額（属性）」を把握する
まずやるべきは、物件検索の前に自分の属性確認です。
- 年収
- 勤続年数
- 借入状況
- 貯金額
これで戦略は大きく変わります。
② ターゲットにするエリアと物件種別を決める
次に、
- RC
- 戸建
- アパート
どこを狙うか決めましょう。
全部に手を出そうとすると迷走します。
私は地方RCに集中したことで、一気に加速し、戸建で安定化できました。
③ 信頼できる不動産会社・管理会社をパートナーに選ぶ
不動産投資は、一人ではできません。
特に副業禁止の人ほど、
- 管理会社
- 仲介業者
- リフォーム会社
- 税理士
このチーム作りが重要です。
逆に言えば、ここを間違えると地獄を見ます。
6. おわりに
不動産投資は「現状を抜け出すための最強の切符」
私は、公務員時代に感じていた
「このまま人生終わるのか…」
という閉塞感を今でも覚えています。
ですが、不動産投資は人生を変えてくれました。
もちろん簡単ではありません。
リスクもあります。
ですが、正しい知識を持ち、合法的に、慎重に進めれば、
会社に縛られない未来を作ることは可能です。
もし今、
- 毎日が苦しい
- 将来が不安
- 定年まで耐えられる気がしない
そう感じているなら。
まずは小さく学び始めてください。
人生は、思っているより変えられます。
