こんにちは、地方大家です。
不動産投資を続けていると、
人生の分岐点のような「大きな判断」を迫られる瞬間があります。
今、私が向き合っているのは、
三重県で保有しているRCマンションの出口戦略です。
今回は、
- 売却活動のリアルな流れ
- 1.13億円の買い付けを断った理由
- その後に起きた変化
- 今感じている本音
を、できるだけ率直に書いてみようと思います。
1. 売り出し直後に来た「1.13億円」の買い付け
始まりは去年9月。
私は、所有している三重県のRCマンションを
1.3億円で売りに出しました。
すると驚いたことに、
売り出し直後に1.13億円での買い付けが入ったのです。
しかも、
- 融資承認の可能性が高い
- 属性もしっかりしている
- 現実的にかなり強い買い付け
という、非常に手堅い話でした。
不動産の世界では、
「最初の買い付けは強い」
「最初の指値は大事」
と言われることがあります。
それでも私は、この話を断りました。
理由はシンプルです。
「売り出したばかりだし、
もう少し待てば、もっと良い条件が出るかもしれない」
そう思ったからです。
今振り返ると、
そこには期待もあり、欲もあったと思います。
2. 価格改定。そして出口の難しさを知る
しかし、不動産市場は甘くありませんでした。
期待していた1.3億円近い話は、その後出てきませんでした。
問い合わせはあっても、
価格面で折り合わない。
そんな状態が続き、
気づけば時間だけが過ぎていきました。
そして今年2月。
私は価格を1.19億円へ改定しました。
かつて断った1.13億円よりは高いものの、
市場との距離感を修正するための判断でした。
この経験を通して、改めて感じたことがあります。
それは、
「相場は自分が決めるものではない」
ということです。
売主には希望価格があります。
でも最終的に価格を決めるのは、
買主と銀行、そして市場です。
今でも時々考えます。
「あの時、1.13億円で決めていたらどうなっていただろう」
と。
3. 停滞感を変えた「満室」というカード
そんな流れの中、
4月に大きな変化がありました。
最後まで空いていた1部屋に入居が決まり、
ついに全17室が満室になったのです。
これは出口戦略において、
非常に大きな意味を持ちます。
なぜなら、収益物件の価値は、
「今どれだけ安定して家賃が入っているか」
で大きく変わるからです。
満室になることで、
- 実質利回りが改善する
- 銀行評価が上がりやすくなる
- 買主の安心感が増す
という効果があります。
空室がある状態と、
満室状態では、
同じ物件でも見え方がまったく違います。
正直、ここで少し風向きが変わった感覚がありました。
4. 現在の戦略は「1.15億円ライン」
現在は、
1.15億円前後を一つの着地点として考えています。
理由はシンプルで、
このラインだと「利回り10%超え」が見えてくるからです。
このあたりは、
投資家がかなり反応しやすい価格帯です。
もちろん、
「あの時1.13億円を断ったのだから、それ以上で売りたい」
という気持ちがゼロではありません。
ただ、それだけではありません。
今の満室状態を含め、
この物件の価値をしっかり見てくれる買主に引き継ぎたい、
という思いもあります。
一方で、
長引けば再度の値下げ、
あるいは保有継続という選択肢も現実的に考える必要があります。
出口戦略は、
数字だけではなく、
心理戦でもあると感じています。
5. 出口戦略は「欲」との戦い
これから規模拡大を目指す方に、
私が伝えたいことがあります。
それは、
「不動産投資は、売却まで終えて初めて完結する」
ということです。
買う時は夢があります。
でも、
売る時には現実を突きつけられます。
「1.2億で売れると思っていた物件が、
実際には1.1億でしか売れない」
そんなことは普通に起こります。
その時、
どこで折り合いをつけるのか。
そこに、
投資家としての本音が出る気がしています。
私自身、
今もまだ答えを探している途中です。
これからも、
三重RCマンションの売却活動について、
リアルタイムで書いていこうと思います。
成功も、
失敗も、
後悔も含めて。
それが、
これから出口戦略を考える誰かの参考になれば嬉しいです。
戦いは、まだ続いています。
