こんにちは、地方大家です。
前回の記事では、
現在進行中の「出口戦略」について書きました。
今回は少し時計の針を戻して、
「どうやって家賃年収3,000万円まで積み上げてきたのか」
について、私自身のリアルな経験を書いてみようと思います。
「最初からRCマンションを買ったんですか？」
と聞かれることがありますが、
答えはNOです。
私の不動産投資は、
1棟の小さな築古戸建から始まりました。
1. なぜ「愛知」ではなく「岐阜・三重」だったのか？
私の主戦場は、
地元である岐阜県、そして隣接する三重県です。
これには、明確な理由がありました。
当時の私の目標は、
「資産を増やすこと」以上に、
“脱サラできるだけのキャッシュフローを作ること”
だったからです。
不動産投資の世界では、
名古屋のような都市部は非常に人気があります。
資産価値も高く、
将来的な値上がりも期待できます。
ただ、その分価格が高く、
利回りはどうしても低くなりがちです。
一方、岐阜や三重は地方なので、
派手さはありません。
でも、
しっかり運営できれば、
厚いキャッシュフローを出しやすい。
さらに地元なので、
- 土地勘がある
- 管理しやすい
- トラブル時にすぐ動ける
という強みもありました。
私は、
競争の激しいエリアで戦うより、
「地の利」を活かして地方高利回りを狙う道を選びました。
これが、
地方大家としての最初の戦略でした。
2. 小さな戸建から始まった7年間
現在のポートフォリオは、
- RCマンション2棟
- 戸建10棟
という構成になっています。
ただ、ここに至るまでには、
7年かかりました。
① 最初は「現金500万円」の築古戸建
平成29年。
私の不動産投資は、
総事業費500万円ほどの築古戸建を、
現金で購入するところから始まりました。
まずは、
大家業の基礎を体で覚えたかったからです。
実際にやってみると、
- リフォーム
- 客付け
- 修繕
- 入居者対応
想像以上に泥臭い世界でした。
でも、
この経験が後々かなり大きかったと思っています。
② 「銀行との関係づくり」のために新築戸建へ
その後、
地元金融機関との取引実績を作るために、
あえて新築戸建を建てました。
総事業費は、
1,500万円と1,600万円ほど。
今振り返ると、
この時期は「物件を買う」というより、
“銀行との信頼関係を作る”
という意味合いが強かったです。
不動産投資は、
融資が使えるかどうかで世界が変わります。
この時に築けた金融機関との関係が、
後のRC購入につながっていきました。
③ 一気に規模を変えた「地方RCマンション」
金融機関との信頼関係ができたことで、
いよいよ事業拡大へ。
岐阜県で18室、
三重県で17室のRCマンションを購入しました。
ここで、
家賃収入の桁が一気に変わりました。
ただ、
当然リスクも大きくなります。
RCは収益力が高い反面、
- 修繕費
- 空室
- 金利上昇
- 設備故障
など、
動く金額も一気に大きくなります。
今でも、
「RCは本当に事業だな」と感じます。
④ リスク分散として戸建を追加
RCだけに偏るのは怖かったので、
その後さらに戸建を追加していきました。
岐阜や愛知で、
少しずつ戸建を積み上げていった形です。
戸建は、
RCほど爆発力はありません。
でも、
- 修繕が比較的読みやすい
- 空室リスクが分散できる
- 借入依存度を下げやすい
という強みがあります。
結果的に、
「攻めのRC」
「守りの戸建」
という組み合わせが、
今の自分には合っていたと思っています。
そして令和6年、
家賃年収3,000万円を超え、
脱サラすることができました。
3. 不動産は「買った時点」で8割決まる
7年間やってきて、
今一番強く感じていることがあります。
それは、
「不動産は買った時点で勝負の8割が決まる」
ということです。
特に怖いのが、
修繕費です。
「これくらいで直るだろう」
という甘い想定は、
大抵裏切られます。
特にRCの防水や配管は、
一度動くと数百万円単位です。
だからこそ重要なのが、
“安く買うこと”。
結局、
それが最大の防御になります。
4. 「千三」の世界
不動産投資には、
「千三（せんみつ）」
という言葉があります。
1000件見て、
本当に買える物件は3件あるかどうか。
それくらい、
良い物件は少ないという意味です。
- 立地が良い
- 利回りが高い
- 建物状態が良い
そんな完璧な物件は、
ほとんど出てきません。
100点を待っていたら、
一生買えないこともあります。
だから私は、
「60点の物件を、自分で80点に育てる」
という考え方を大事にしています。
5. 初心者の方へ伝えたいこと
「最初からRCマンションをやりたい」
という気持ちはよく分かります。
でも、
いきなり数億円の借金を背負うのは、
かなり危険です。
私がおすすめしたいのは、
まずは数百万円の築古戸建を、
現金で1棟やってみることです。
実際に経験すると、
- 客付けの難しさ
- 修繕費の重さ
- 入居者対応
- 空室の怖さ
全部リアルに見えてきます。
その経験が、
投資家としての「筋肉」になります。
不動産投資は、
一発逆転のギャンブルではありません。
地道な経営の積み重ねです。
焦らず、
まずは小さく始める。
それが、
結果的には一番遠回りに見えて、
一番安全な道だと思っています。
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